2014年CMB投资项目Group 24

EB-5项目成功的三大支柱是永久居留权、投资资金的终偿还和投资收益率。CMB的所有合伙企业都是围绕这三个支柱设计的。Woodridge资产有限责任公司(Woodridge) 已经授权CMB通过组二十四项目筹集4950万EB-5资金作为其项目建设的贷款。这项贷款将用于项目建设或过渡融资。CMB将通过组二十四基础设施投资合伙企业实现该项融资。

项目将充分利用College Station市对学生宿舍的大量需求,建设一个面向学生的高端城市住宅社区,包括顶 级的服务设施以及家具齐全的一居室、两居室、三居室和四居室住宅单元。组二十四项目同时也将成为CMB在德克萨斯州的第三个EB-5投资合伙企业。CMB过去已经成功地与其他区域中心合作,通过基础设施建设项目创造就业岗位。CMB已经与德克萨斯州隆斯塔企业区域中心(简称“TLSE”)签订了合作协议,使其能够获得在TLSE在整个德克萨斯州的地理区域授权

支柱1 -获得永久居留权

为了获得美国绿卡,每个投资者必须创造至少10个就业岗位。在考察潜在项目时,CMB商业模型首先关注的就是这个要素。有很多项目都希望获得CMB的合伙企业投资,但是并非所有项目都能实现投资者的目的。与CMB进行过合作的开发商都能够成功地将EB-5投资移民要求与项目实施很好的结合起来。

CMB于2013年初已经与Woodridge建立了重要的业务关系。Woodridge将与全美知名的优质学生住宿设施开发商Capstone Collegiate Communities公司合作完成这一项目。Capstone Collegiate Communities是Capstone Companies集团公司的校外/新建筑业务部门。组二十四项目的资金将以贷款形式被借给Woodridge,用于德克萨斯州College Station市的一个住宅及多用途地产项目的建设融资。这一开发项目的预计总建设成本为152,783,016美元。

项目概述

德克萨斯州College Station市,Northpoint Crossing项目组二十四项目的开发商Woodridge公司,将与全美知名的优质学生住宿设施开发商Capstone Collegiate Communities公司合作完成这一项目。Capstone Collegiate Communities是Capstone Companies集团公司的校外/新建筑业务部门。Capstone Companies在过去21年是美国活跃、经验丰富的学生住宿设施开发集团之一。它已经在100多个社区成功开发了总量达6.2万张床位的校内与校外住宿设施,项目总投资高达30亿美元。

项目的位置十分理想,紧邻德克萨斯农工大学的主校区,位于大学路和德克萨斯大街的交汇处。该路 口是该市交通繁忙的地段之一,而且距离当地的主干道6号州际公路只有几分钟的车程。 项目土地呈U型,共12英亩。College Station市政府对该项目非常支持,并且将其指定为城市形象走 廊,因为该项目有靠近德克萨斯农工大学的绝佳地理位置Northpoint Crossing项目占地约12英亩,直接与德克萨斯州College Station市的德克萨斯农工大学(Texas A&M University)相邻。德克萨斯农工大学的在校学生数量超过5万,是美国第六大大学。Northpoint Crossing项目的位置十分理想,紧邻德克萨斯农工大学的主校区,位于大学路和德克萨斯大街的交汇处 。该路口也是该市交通繁忙的地段之一,而且距离当地的主干道6号州际公路只有几分钟的车程。Northpoint Crossing项目建成后,入住的学生可以步行或骑自行车方便到达主校区的各处设施,包括学校著名的Kyle Field橄榄球体育场。此外,学校还为学生和教职员工提供了便捷的校内外交通服务,这也是是全市使用率高的交通方式之一。

根据目前的计划,Northpoint Crossing项目将针对德克萨斯农工大学的市场特点,开发一个充满生机的混合型学生住宿社区。项目建设将分两期完成,总共有5栋宿舍楼。项目一期将完成3栋宿舍楼的建设,包括有928张床位的307个住宿单元、55,000平方英尺的底层零售区、一个总面积10,000平方英尺的多功能会所、1,140个车位的结构化停车场以及多个景观庭院。项目二期将完成2栋宿舍楼的建设,包括有888张床位的308个住宿单元以及860个车位的停车场。

项目竣工后,将拥有多种极具吸引力的便利设施,包括一个商业中心、一个学习区/图书馆、一个游戏娱乐室、日光浴室和桑拿室、两个天台游泳池、一个热浴池以及多个烧烤区。每间卧房(层高达到9英尺)都将配备独立浴室和全套家具。

项目一期将完成项目的主要“正面”部分(面对大学路和德克萨斯大街路口的住宅部分以及所有零售区)。项目二期将完成项目的“背面”住宅部分,以及剩余的停车场建设。所有宿舍楼都将采用全木框架结构,建筑在平面或水泥墩座墙上。项目一期包括1、2和3号宿舍楼,每栋楼的平均单元面积为1,128平方英尺。项目土地上原有酒店(广场酒店,共17层楼330个房间)的向心爆破、拆除和除尘作业已经于2013年完成。项目一期的建筑工程已经于2013年个季度开工,预计将于2014年第二个季度结束。项目二期包括4和5号宿舍楼,每栋楼的平均单元面积为1,093平方英尺。二期建筑工程将于2014年第二个季度开工,预计将在2015年第三个季度结束。

经济影响和就业岗位创造分析

CMB委托其经济学家对组二十四项目进行了全面的就业岗位创造和经济影响评估,计算符合EB-5要求的就业岗位创造。值得注意的是,CMB已经在I-526、I-829和I-924申请中多次向USCIS提交了经济学分析报告。所有的报告都获得了USCIS的认可。此外,CMB从不使用租赁就业模型,也从不计算直接就业岗位。

本项目的就业分析使用RIMS II 模型,其基本分析方法包括::

· 使用资本支出模型,不计算直接就业岗位。

· 资本支出模型中使用的资本来源于所有投资者,包括EB-5资金以及公共和私有资金。

· CMB区域中心的投资者将只计算间接和诱发的就业岗位。

· 经济分析报告中将列出所有直接、间接和诱发就业岗位,供移民官参考。

· I-526申请将不计算任何直接就业岗位;但是,如果在I-829申请时,有符合规定的新的直接就业岗位创造,那么CMB将保留使用这些直接就业岗位的权利。

CMB明白,虽然分析报告中显示有很多直接就业岗位,但是我们认为依赖直接就业来满足投资者就业岗位创造的要求会增加投资者的风险。同时,我们的做法也可以避免很多麻烦,因为有时候无法从雇主处获得I-9和W-2来证明符合条件的直接就业岗位创造。一旦组二十四项目的4950万美元投资完全投入合伙企业,合伙企业所需要创造的990个就业岗位要求就能得到满足(99位投资者,每位50万美元)。组二十四项目将会创造大约1287个间接就业岗位。

与之前的合伙企业相同,在I-829申请阶段,CMB将向USCIS提供一份基于实际支出的就业岗位创造报告,用于计算实际的就业岗位创造情况。在本项目中,CMB组二十四的4950万美元投资将与公共及私人的103,283,016美元投资相结合,使总建设投资达到约152,783,016美元。

支柱2-投资者资金的终偿还

EB-5法律要求移民投资者的投资必须存在风险,但这并不意味着投资是冒险的。在成立合伙企业时,CMB力求使投资者的资金尽可能安全,并且满足存在风险的要求。虽然我们无法保证借款方一定会偿还CMB合伙企业的贷款,但是CMB对每个投资项目都会进行筛选,仔细评估借款方的资质。

CMB组二十四项目将向Woodridge资产有限责任公司提供总共4950万美元的贷款。根据贷款协议,4950万美元将被投入项目施工和实施,直接用于或者作为过渡性融资用于支付开发商在项目前期的项目成本。根据贷款协议,在首批贷款放款时,CMB将获得某种形式的抵押品,以确保借款人履行贷款偿还义务。贷款偿还情况将取决于几个因素,包括项目的财务表现、CMB组二十四企业执行抵押的能力以及根据贷款协议销售抵押物的情况等。如果项目无法按照原计划进行,借款方向CMB组二十四企业偿还贷款的能力可能会受到影响。

如I-526申请中所附贷款文件所述,投入项目的资金形式为低息投资贷款(6.0%)。投资贷款期限为6年,利息按季度支付。6年的投资结构设置,是为了确保能有充足的时间使用资金完成项目施工并开始运营,终使项目投资能够收回并用于偿还原始投资。贷款的利息为单利,年利率为6.0%。在每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日支付利息,从贷款初始资金发放后的个日历季度日起开始。

除了这些条款,Woodridge还承诺,虽然I-526申请被USCIS拒绝的情况几乎不可能发生,但是如果申请被拒绝,并且拒绝的理由完全是项目原因,与投资者的材料完全没有关系,而且所有可用的移民申诉途径都已经被尝试过,那么Woodridge将在合理行政补救方法和向USCIS申诉失败后的12个月内,偿还全额贷款本金及利息。

项目市场分析

College Station地区市场分析

College Station市有9.7万人口,是德克萨斯州布拉索斯郡内大的城市之一 ,同时也是德克萨斯农工大学主校区的所在地。德克萨斯农工大学的5

该项目将会促进大学路和德克萨斯大街交汇处的经济活动。临街的宿舍楼底层是零售店铺,上层是住 宅单元,而且整体的规划还包括极具吸引力的公共空间和大化的行人设施和步行通道。万名在校学生在本地经济中扮演着重要的角色,整座城市也正是因为位于铁路旁边的这所大学而得名。

College Station市位于德克萨斯州由达拉斯市、圣安东尼奥市和休斯敦市构成的三角形区域中心,它距离这三座大城市的距离都在大约150英里。

项目土地上之前的建筑物包括广场酒店,以及德克萨斯南大街410号的其它零散建筑。该项目位于大学路和德克萨斯南大街的交汇处,总面积约为11.6英亩,有数栋建筑物将被拆除。大学路和德克萨斯大街都是当地交通流量很高的主要商业大道。

计划兴建的项目是一个包括615个住宅单元(1,816张床位)的学生宿舍开发项目。宿舍楼将分两期建成,但是将会进行连续建设。

College Station市内的新房开工率占布拉索斯郡总新房开工率的69.5%。2001年以来,College Station市发放的建筑许可证涵盖11,561个住宅单元,其中41.9%为多户单元。College Station市2011年发放了1,017份建筑许可证,2012年发放了1,309份建筑许可证,增加了29% 。鉴于美国经济在萧条后逐渐走稳,预计这一上升趋势还将继续。此外,这一趋势还表明,为了满足本地区的需求,本地住房供应还将继续增加。这些住房需求主要来自德克萨斯农工大学,该大学有4.4万全职学生,但校区只能满足8000名学生的住房需求。

有效市场区域(EMA)

本项研究的基本方法是使用有效市场区域(EMA)方法对市场和项目开发进行分析。有效市场区域(EMA是指,预期能为项目提供60%-70%顾客的小地理区域之一。

College Station项目的有效市场区域包括College Station市北部和Bryan市南部。更具体一些,有效市场区域的四周是:Earl Rudder高速公路为东北边界,Graham路和Rock Prairie路为东南边界,47号州际公路、White Creek路Dowling路为西南边界,Villa Maria路和Briarcrest大道为西北边界。

下表总结了项目有效市场区域内构成竞争的学生住宿房产:

这四处构成竞争的房产平均空房率为2.0%,这一数据不仅低于有效市场区域的平均空房率3.2%,还低于布拉索斯郡的空房率6.5%(2010年人口普查)。造成这种现象的部分原因是,这些房产均为近期建造,比老旧房产的空房率更低。

由于有4万多名学生在校外居住(占学生总数的近80%),学生租客占据了全部租房市场的32%,也就是将近1.4万间出租房 。

根据市场调查、大学生住房特点案例分析以及Danter有限责任公司完成的College Station房屋租赁市场评估,兴建的学生住宿项目将拥有一个由35,840名德克萨斯农工大学生构成的潜在住宿群体。下表列出了2012年该大学的秋季招生情况。

在过去几年,德克萨斯农工大学的秋季招生人数仅有微小波动。到2012年,招生人数一直以每年1.1%的平均增长率稳步增长。

本项目假定仅有少数非全职学生入住,因此上表从2012年招生人数中减去了这部分学生(6,018人,占新生总数的11.9%)。本项目提供的1,817间私人卧室,将占据当前潜在住宿学生群(35,840人)的5.1%。这是一个非常好的比率。

Danter公司的市场调研表明,在执行市场价格的项目中,有24.2%的同类住宅项目已完全入住,占总单元数的14.2%。只有4.5%的住宅项目入住率低于92%,而且这些项目大多是老旧房产(1971-1980年),提供的便利设施也较少。该项目的市场区域空房率相对较低,而且目前市场局限大多来自于供给而不是需求。

在过去几年里,有效市场区域(EMA)的租金按照大约每年1.8%的平均速率上涨,而且租金中值以及上四分位数租金相对较高。值得注意的是,有53.9%的执行市场价格的项目是在1990年之前建造和开放的。这些较为老旧的项目总共有6,592间住宅单元,其中空置277间,空房率为4.2%。这一数据与2000年后新建住房2.0%的空房率相比,高出一倍有余。

合作伙伴

Woodridge 资产有限责任公司(开发商)Woodridge 资产有限责任公司是一家多元化的不动产公司,专注于全美和加拿大的住宅、工业建筑、混合用途建筑和商业地产的开发。此外,Woodridge还向其他不动产企业和运营公司提供财务、管理和顾问服务。

Michael B. Rosenfeld先生是Woodridge资产有限责任公司的创建者和总裁。在过去20年里,他一直活跃于不动产开发行业。Woodridge目前开发的项目遍布美国,包括加利福尼亚州、亚利桑那州、内华达州、德克萨斯州和夏威夷州,还有加拿大。

Rosenfeld先生目前主持的项目,包括总面积超过250万平方英尺的商业与工业开发项目,以及总计约8,500套单元的住宅开发项目。此外,他还拥有和管理一家配送电力、天然气和通讯服务的私营公用设施公司,并为全美的多个城市、地区、社区以及大型商业与工业项目提供其它服务。

支柱3 –投资回报率预测

组二十四项目的每位投资者将预计从其投资中获得大约1%的年收益(但不能保证)。本项目没有赎回协议,因此I-526申请得到批准后,投资

Woodridge还在美国拥有多个著名房产,其中著名的是加利福尼亚 州旧金山市的历史性建筑Fairmont酒店、洛杉矶市的世纪酒店以及夏 威夷州的Fairmont兰花酒店。者无法撤回其投资资金。此外,贷款协议还严格禁止借款者将CMB资金作为储备资金。所有的CMB资金必须投入到项目中。如果借款方投资失败或出现贷款违约,投资者可能会损失全部投资。如果贷款出现违约,抵押品条款将根据贷款协议执行,在这种情况下,投资者也可能损失全部投资。

预计的投资收益只是基于财务模型的合理估计。因此,CMB无法以任何方式对投资者的财务收益作出保证。有限责任合伙企业的总期限为10年或者将持续到合伙企业完成全部投资(投资贷款期限为6年),若这两个条件中的任一条件被满足,根据有限责任合伙企业协议,合伙人可以投票决定清算有限责任合伙企业,偿还投资资金。此外,一旦加入合伙企业并获得I-526申请批准,投资者将无权赎回其在合伙企业中的权益,CMB也无义务回购其权益。所有资金都将被投入项目,不存在任何类型的储备账户。投资者的资金符合EB-5要求,完全存在风险。

组二十四合伙企业的优势

我们的成功记录无疑表明, CMB区域中心的每一个投资项目都把投资者的利益作为优先。CMB明白投资者希望实现三个目标:永久居留权、投资的终偿还和投资收益率。我们的每一个50万美元的投资项目都被认为是安全和有保障的EB-5投资。这些投资都有清晰明确的目标就业区(简称“TEA”),而且项目结构都能够满足投资者获得绿卡和原始资本偿还的要求。

CMB项目的优势在于项目的基础结构。我们的组二十四项目也会使用同样的结构。我们的项目结构理念非常简单易懂。

· 我们向政府机构或有良好资质的私人企业投资。这些企业将负责投资的偿还。这样不仅能够满足移民局对投资存在风险的要求,而且还能大化的为投资提供保障和安全。值得投资者注意的是:一些区域中心的名称听起来像是政府机构,比如使用州名或市名(例如南达科他州、阿拉巴马州、密尔沃基等),或者一些区域中心声称其项目有政府机构的“支持”。我们希望投资者对此类声称引起注意,因为投资者将会发现这些所谓的“政府机构”都不承担投资偿还的责任。

· CMB组二十四项目是一项为期6年的投资贷款。这种过渡性贷款结构具有简单的退出策略。贷款偿还后,如果没有其他的公共或私人投资,那么合伙人可以投票决定清算合伙企业,偿还投资资金。不需要进行资产售卖,投资者也不必担心房地产的市场波动。EB-5投资者需要问这样的问题:对于股权投资的项目来说,如果物业未能出租或成本(如保险费用)上升,那么投资会有什么影响呢?由于CMB的投资形式为贷款,所以投资者不需要担心诸如租赁、售卖等日常物业管理问题。

· CMB投资资金和本土私人资金相结合可以创造巨大的投资资本,这将能够创造比USCIS要求数目更多的就业岗位。我们只利用资本支出为基础来计算间接就业岗位,在I-526申请和I-829申请(条件移除)阶段都使用相同的就业计算方法。这一简单有效的就业岗位计算方法使我们在所有的竞争对手中格外引人注目。

· 在任何投资中,透明性都是一个重要的要素。所有的CMB投资项目都非常透明。CMB的投资者有权审查合伙企业的所有记录。如果借款方是政府机构,那么所有记录均向公众公开。因此,我们的投资者能够很容易核实项目的财务记录。

· CMB与美国的顶尖公司一起进行投资,双方都能获得项目收入和抵押权益。

· 根据USCIS对50万美元投资项目的要求,CMB组二十四合伙企业项目的开发区域位于高失业地区,因此符合目标就业区的资格。CMB从不通过操纵数字来使项目满足目标就业区的资格。CMB的项目设计使投资者能够非常容易的核实目标就业区的失业数据。

保障和安全

从原始资金偿还的可靠性角度来说,本合伙企业可以被认为是迄今为止“安全”的CMB合伙企业之一。很多CMB之前的合伙企业都得到了政府机构或主要开发商对原始资本偿还的担保。组二十四合伙企业投资也将得到多方面的担保,包括项目运营现金流以及股东权益。借款方Woodridge是全国顶尖的开发商之一,已经在美国各地开发了多个类似的项目。

若您想了解更多有关cmb投资项目资讯,可拨打汇加免费咨询电话:400-168-8889 或直接咨询汇加在线咨询顾问。谢谢!

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